Продажа земельного участка. Сбор справок

[26.01.2009 г.]

Перечень документов и характер Ваших действий зависят от того, в каком году и каким образом вы получили земельный участок в собственность. На сегодняшний момент в Российской Федерации действуют и имеют юридическую силу четыре разных типа правоустанавливающих документов на землю:
Типы свидетельств о собственности на участки:
• Государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по форме, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.91 № 493, выдавался до 24 декабря 1993 г. (на жаргоне - «серп и молот»).
• Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177 (выдавалось до 27 октября 1993 г.); свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей, свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей, договор аренды земельных участков, а также договор временного пользования землей сельхозназначения (выдавались до создания в конкретном регионе регистрационных палат (на жаргоне - «синяя бумага»).
• Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.93 № 1767, выдавалось до вступления в действие ФЗ от 21.07.97 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в отдельных субъектах Федерации - до 10 января 2000 г. (на жаргоне - «хлопушка»).
• Свидетельство о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, выдается учреждениями юстиции, которые ведут Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выдаваемое ныне).
Давайте рассмотрим процедуру сбора справок в самом распространенном случае - у Вас на руках постоянное свидетельство о собственности на землю образца 1993 г., выданное в районном Комитете по земельным ресурсам и землеустройству (райкомземе). Первая инстанция, которую вы посещаете, - местная администрация (сельская, поселковая или городская). Там Вам необходимо получить:
• копию распорядительного акта главы администрации о выделении земельного участка;
• справку администрации об отсутствии задолженности, арестов или споров по участку.
Следующая организация, куда необходимо отправиться, - районная налоговая инспекция. Там Вы получаете справку об отсутствии задолженности по земельному налогу.
Третья по счету госорганизация, где Вам придется побывать, - районный Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (райкомзем). На участок там заведено (или будет заведено) «кадастровое дело», на основании которого будут совершаться все вторичные сделки с ним. Для этого придется получить еще ряд справок:
• план земельного участка (чертеж границ). Его выполняют либо сами сотрудники райкомзема (с выездом на место за Ваш счет), либо уполномоченные коммерческие фирмы;
• протокол согласования границ со смежными землепользователями (соседями). Обычно его составляют при снятии плана, и Вы должны предупредить соседей, чтобы те были на месте.
Таким образом, при продаже земельного участка без строений Вам необходимо получить следующие документы:
1. Постановление о предоставлении участка.
В зависимости от целевого назначения земли указанное постановление (распоряжение) выдает либо глава сельского округа (бывшего сельсовета), либо районной администрации. Подлинность контролируется через соответствующую канцелярию (обязательно должна быть указана дата и исходящий номер).
2. Правоустанавливающие документы.
Вид и форма последних зависят от характера возникновения прав собственности на землю, предшествующих операций с участком и даты (года) первичного оформления. В комплекте обязательно должно присутствовать Свидетельство о собственности (бланк образца 1992, 1993, 1995 или 1998 гг.), а также, в случае совершения с участком вторичных сделок, договора купли-продажи, мены, дарения, деления долей и др.
3. Межевое и кадастровое дело.
В этот пакет входят: справка об оценочной (нормативной) стоимости участка; геодезический план участка; Свидетельство о присвоении кадастрового номера. Указанные документы исполняются в соответствующем районом комитете по земельным ресурсам и землеустройству (райкомземе) с выездом геодезистов на место.
4. Акт Согласования границ Землепользования.
Подписывается с владельцами соседних участков, непосредственно граничащих с отчуждаемым (указанный Акт составлять не требуется, если два землевладения разделяет полоса шириной более 1 м, а также если длина общей границы менее 2 м). В случае отсутствия соседей или их отказа поставить подпись делается нотариально заверенное предложение, и через 30 дней граница считается согласованной. При наличии взаимных претензий спор решается в судебном порядке. Бесспорными признаются границы, установленные ранее выданным правоустанавливающим документом, с геодезической привязкой поворотных точек границы к межевым знакам, а также решением суда по результатам ранее рассмотренных земельных споров.
5. Справка об отсутствии других землепользователей и сервитутов.
Исполняется в райкомземе.
6. Подтверждение о членстве в садовом товариществе (потребительском кооперативе).
Также в определенных случаях могут понадобиться и некоторые неспецифические документы, то есть документы, которые также могут потребоваться при совершении сделок и с другими объектами недвижимости, нежели земельные участки:
1. Справки из налоговой инспекции.
- Справка об уплате налога на имущество. Подтверждает уплату продавцом налога на недвижимость за предшествующий календарный год.
- Справка об уплате налога на дарение или наследование. Подтверждает уплату продавцом налога на имущество, приобретенного путем дарения или наследования (в случае получения продавцом Свидетельства о праве на наследство до 01.01.2006 г.).
2. Отказ от преимущественного права покупки.
В случае совершения возмездного отчуждения доли в праве общей собственности (кроме дарения и наследования) необходимо иметь нотариально заверенный письменный отказ от приобретения доли со стороны других участников общей долевой собственности. В случае, если указанные лица не желают подписывать данный документ, предоставляется нотариально заверенная оферта (предложение). Сделку в этом случае можно совершать через 30 календарных дней.
3. Согласие супруга.
Если объект находится и/или приобретается в собственность одного из супругов, то необходимо иметь нотариально заверенное согласие другого супруга на отчуждение и/или приобретение. По паспорту продавца контролируется, состоял ли он (она) в браке на момент совершения сделки и на сегодняшний день. В случае, если гражданин на момент совершения сделки в браке не состоит, требуется его нотариально заверенное заявление об этом.
4. Обременения правами ренты или залога.
Требуется нотариально заверенное согласие получателя ренты (залогодержателя) на совершение сделки. Устанавливаются личность получателя ренты или залогодержателя (если последний является юридическим лицом, то проверяются полномочия представителя).
5. Приемо-сдаточный акт.
По всем сделкам, совершенным после 01.03.96 г., к пакету правоустанавливающих документов должен прилагаться Приемо-сдаточный Акт, составленный в простой письменной форме и подписанный всеми продавцами и покупателями (нынешними владельцами).
При сборе и оформлении земельных документов чиновники «на местах», игнорируя положения Закона о дачной амнистии, часто требуют сначала переоформить старые документы через местную регистрационную палату, получив свидетельство о государственной регистрации прав образца 1998 года, а только после этого собирать справки для отчуждения участка (все равно, пустого или со строениями). В соответствии с Законом о госрегистрации так делать следует только в том случае, если свидетельство старого образца было выдано после ввода в действие вышеупомянутого Закона (01.02.1998 г.). Все документы, полученные собственником участка до указанного срока, имеют юридическую силу и никакому предварительному переоформлению не подлежат (они будут участвовать в Вашей основной сделке).

Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»

Квадрум. Журнал

Что такое «юридическая чистота» коммерческой недвижимости

[26.01.2009 г.]

Коммерческая недвижимость в настоящее время пользуется большим спросом. Интерес к ней не спадет на протяжении нескольких последних лет, как со стороны арендаторов, так и лиц, готовых приобрести в собственность торговые площади, офисы, складские помещения и т.п. Любая сделка с коммерческой недвижимостью, будь то купля-продажа или аренда, требует заключения и оформления письменного договора.

Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости потенциальному покупателю необходимо предпринять меры, которые позволили бы ему избежать каких-либо неприятностей в дальнейшем.

Первым шагом в этом направлении должна стать проверка так называемой «юридической чистоты» приобретаемого объекта. В ходе такой проверки могут быть обнаружены различные обременения, о которых продавец предпочел умолчать. Довольно часто обнаруживается наличие не согласованных в установленном порядке перепланировок или переоборудований в зданиях и внутренних помещениях. И хотя наличие подобного рода проблем, как правило, не является препятствием к заключению сделки, именно на покупателя ложится тяжкое бремя узаконивания таких перепланировок и переоборудований.

Говоря об объекте недвижимости - отдельном здании либо целом комплексе, необходимо коснуться вопроса о земельном участке, на котором они расположены. Например, случается, что на расположенные на земельном участке строения и сооружения (либо их часть) отсутствует необходимая документация, то есть права на них не оформлены должным образом. Речь может идти о строениях, на которые имеются правоустанавливающие документы, но права не зарегистрированы, либо же о самовольных постройках. Надлежащее же оформление прав займет много времени. Что касается непосредственно самих земельных участков, то и здесь не все просто. Бывает, что права на них не оформлены, а это также потребует много времени и финансовых затрат. Кроме того, иногда требуется не только оформить правоустанавливающие документы на землю, но и провести мероприятия по межеванию участку и кадастровому учету.

Кроме того, может выясниться, что часть помещений в здании, выставленном на продажу, обременена арендой. Может обнаружиться и наличие в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий или помещений, земли, которые могут привести к срыву планируемой сделки.

Безусловно, все вышеперечисленные проблемы необходимо выявить и разрешить еще до заключения сделки, в противном случае покупатель обрекает себя на бесконечные мытарства, которые могут затянуться на несколько лет. Кроме этого, существует большая вероятность того, что если все проблемы не будут устранены вовремя, то стороны сделки получат уведомление от государственных органов о приостановлении либо об отказе в регистрации сделки, что неминуемо повлечет за собой убытки.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Однако мало проверить само недвижимое имущество, необходимо проверить и лиц, участвующих в сделке. Если в сделке участвуют юридические лица, то требуется провести проверку их уставных документов, регистрационных документов, проверить был ли соблюден порядок назначения их руководящего состава и т.д. Более того, если речь идет об обществах с ограниченной ответственностью или об акционерных обществах, то необходимо учитывать, что заключаемая сделка может являться для них крупной и требовать одобрения, если же порядок, предусмотренный законодательством, не будет соблюден, то сделка может быть оспорена.

В том случае, когда продавцом недвижимости является физическое лицо, нужно помнить, что в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ (статья 35) «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Своевременное выявление данных обстоятельств поможет избежать в будущем целого ряда проблем.

Следующим этапом является непосредственное заключение договора, которому предшествует подготовка и сбор всей необходимой документации. Довольно часто стороны подписывают так называемый предварительный договор. Как правило, к нему прибегают в том случае, когда имеются какие-либо проблемы. Суть такого договора состоит в том, что он служит своеобразным гарантом для контрагентов на тот случай, если другая сторона по каким-либо причинам передумает участвовать в сделке. Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случае уклонения стороны, заключившей предварительный договор от подписания основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор в соответствии с оговоренными ранее требованиями.

Как уже было сказано выше, одновременно с подписанием предварительного договора составляется и подготавливается вся сопутствующая документация - договоры отчуждения имущества, передаточные акты, документы из БТИ, кадастровые планы на земельные участки и т.д. После того как все необходимые документы будут согласованы и подписаны, они подаются в регистрирующий орган, и только после того, как процедура регистрации будет завершена, сделка считается заключенной и законченной.

В случае уклонения стороны, заключившей предварительный договор от подписания основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд.
С другой стороны, для того чтобы удачно продать объект коммерческой недвижимости, необходимо уделить самое пристальное внимание таким аспектам, как подготовке имущества к продаже, грамотно организовать процесс продажи и оформления сделки.

На стадии подготовки объекта недвижимости к сделке продавцу необходимо предпринять действия, которые бы сделали его наиболее привлекательным в глазах потенциальных покупателей. Также требуется предпринять все возможное для обеспечения максимальной «юридической чистоты» здания и земельного участка. Ведь потенциальный покупатель задумывается об уровне рисков и старается свести их к минимуму. Практика показывает, что чаще всего покупателей интересуют следующие моменты: наличие перепланировок, которые не были согласованы должным образом, правильное оформление земельных правоотношений, наличие обременений (аренды, залог, сервитуты и т.д.), наличие судебных споров и притязаний на имущество со стороны третьих лиц и т.д. В общем, все те моменты, которые ужу были освещены ранее в данной статье.

Для того чтобы максимально выгодно продать объект коммерческой недвижимости, продавец вправе проводить аукционы и конкурсы, победителям которых и достанется «лакомый кусок» в виде недвижимости. Более того, в некоторых случаях, предусмотренных действующим законодательством, проведение торгов является обязательным.

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества обеим сторонам сделки необходимо учитывать следующие важные моменты. В тексте договора объект недвижимости, выставленный на продажу, должен быть четко идентифицирован и обязательно указана его цена. Право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП. Соответственно, до момента госрегистрации сделки именно на продавце лежит бремя содержания и риск утраты имущества. Покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (статья 522 Гражданского кодекса РФ). Продажа же недвижимости, находящейся на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, может быть произведена без согласия собственника этого участка только в том случае, если это не противоречит условиям пользования участком. Обязательным условием при заключении сделки купли-продажи недвижимости является подписание передаточного акта (статья 556 Гражданского кодекса РФ).

Аренда коммерческой недвижимости также требует самого пристального внимания при оформлении сделки, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. В гражданском законодательстве отсутствует понятие договора аренды непосредственно коммерческой недвижимости, следовательно, стороны при заключении сделки вынуждены руководствоваться общими правовыми нормами. Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ «по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Для того чтобы обезопасить себя потенциальный арендатор должен произвести тщательную проверку документации на предполагаемый объект аренды. Зачастую бывает так, что арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду объекта, а имеет право оперативного управления, бессрочного пользования и т.п. При установлении подобного обстоятельства, необходимо быть в курсе того, что такой арендатор не может распоряжаться имуществом без предварительного письменного согласия собственника - государства, муниципального органа. Такой арендатор не может заключать сделку непосредственно от своего имени, в противном случае договор аренды может быть признан недействительным.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Сам договор аренды также требует самого пристального внимания и изучения. Так, в силу требований статьи 607 Гражданского кодекса договор аренды должен содержать указание на индивидуально-определенный объект, подлежащий сдаче в аренду. Впрочем, подобные требования предъявляются законом и к договору купли-продажи недвижимости. В договоре должны быть отражены сведения, которые бы определяли расположение недвижимого имущества на земельном участке либо в составе иного недвижимого имущества, адрес местонахождения имущества. При отсутствии либо же при наличии неполной информации договор не будет считаться заключенным и может быть оспорен.

Согласно требованиям закона договор аренды зданий, сооружений и земли на срок не менее одного года подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается вопроса об арендной плате, ее размере, то он находится в компетенции арендатора. Однако если в договоре не установлено иное, то, согласно требованиям статьи 614 Гражданского кодекса «размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Арендатор должен знать, что он наделен правом «потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились». В законе также имеется ссылка на то, что именно за арендодателем закреплена обязанность проведения капитального ремонта, если договором аренды не установлено иное. Важной составляющей договора является акт приема-передачи помещения. В нем должно быть описано состояние помещения, в котором оно находилось на момент передачи арендатору. Окончание же действия договора аренды коммерческой недвижимости оформляется актом приема-возврата. Данный документ также фиксирует состояние передаваемого помещения либо здания. Также в нем должно быть оговорено, что стороны не имеют претензий друг к другу по исполнению договора аренды.

Любой договор направлен в первую очередь на то, чтобы очертить правовой статус его сторон, то есть их права и обязанности. Надо заметить, что тенденция последнего времени состоит в том, что достаточно часто арендатор вынужден заключать договор на «кабальных» для него условиях. Например, арендодатели - крупные торговые центры - достаточно часто сдают площади в аренду еще на стадии строительства, и арендатор вынужден практически за свой счет выполнять не только текущий, но и капитальный ремонт. Кроме того, нередко при заключении подобного рода договоров арендодатели пытаются снять с себя всю ответственность за сданные площади и вводят жесткие штрафные санкции для своих арендаторов. Что же заставляет арендаторов заключать подобные договора? Объяснение очень простое, аренда торговых площадей в крупных торговых центрах с раскрученными и мегапопулярными брендами почти наверняка гарантирует постоянный приток покупателей и стабильно высокую выручку. В любом случае, каждый арендатор при заключении таких договоров сам для себя оценивает степень своих рисков - как юридических, так и правовых.

В заключении хотелось бы добавить, что грамотно составленный договор аренды или купли-продажи коммерческой недвижимости может почти наверняка служить гарантом спокойствия сторон сделки.

Ольга Коновалова юрисконсульт «Tenzor Consulting Group»
специально для портала «Квадрум. Недвижимость России»

5 мифов о деревянном домостроении

[26.01.2009 г.]

Деревянное домостроение – тема сегодня очень популярная. Именно на дома из дерева возлагаются большие надежды в качестве решения проблемы доступного жилья. А уж если нас собираются переселять в деревянные дома, стоит знать о них побольше. Сегодня мы рассматриваем некоторые популярные мифы о деревянном домостроении.



Популярность темы деревянного домостроения доказывать не надо – чего стоит хотя бы такое название конференции, как «Деревянное домостроение – приоритетное направление жилищного строительства» (проходила в рамках Первого всероссийского конгресса по малоэтажному строительству 28 ноября). Профессионалы рынка, конечно, видят множество проблем на пути развития деревянного домостроения в тех масштабах, чтобы можно было говорить о решении проблемы доступного жилья.

Это и отсутствие «библиотечных проектов» – таких, чтобы их можно было тиражировать (что на треть дешевле индивидуального проекта), и невозможность несколько типовых проектов распространить на всю Россию – климатические особенности, скажем так, варьируются по стране довольно сильно, так что, например, самый дешевый каркасный дом поставить можно далеко не везде. Проблем действительно много. Но развивать деревянное домостроение власти намерены всерьез, так что нам стоит быть готовыми к тому, что деревянный дом (не дача, а именно дом для постоянного проживания) станет самым обычным делом. Кстати, по разным оценкам, уже к 2009 году удельный вес деревянных загородных домов в Подмосковье достигнет 40% от общего числа малоэтажных построек. Одним словом, самое время поговорить о некоторых мифах, касающихся домов из дерева.

Миф первый: лучшие деревянные дома – финские

На самом деле отечественные деревянные дома (разумеется, качественные) как минимум нисколько не хуже. «На протяжении столетий технологии обработки древесины и строительства деревянных домов были аналогичными и у русских, и у финнов: летом в лесу отмечались деревья, предназначенные для строительства дома, зимой деревья срубались, очищались от сучков и коры и высушивались в течении 1,5-2 лет, затем приступали непосредственно к строительству дома», – рассказывает генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. Современные технологии, впрочем, позволяют существенно уменьшить срок подготовки древесины для строительства.

Затем, древесина и в России, и в Финляндии вырубается в аналогичных регионах на севере, кроме того, финны закупают и русский лес, ну а российские деревообрабатывающие компании за последние 10 лет, говорит Сухарьков, в полном объеме освоили иностранные технологии. Так что уже сейчас на рынке предлагаются дома, построенные с применением современных технологий обработки древесины и строительства.

Миф второй: российский лес дешевле

И это не так: хотя 25% мировых запасов леса и находится в России, это вовсе не означает, что этот лес дешевле, чем какой-либо другой. А по словам руководителя департамента продаж дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Максима Ардеева, в России лес стоит дороже, чем в Финляндии. Этот факт, наряду с нехваткой производств, кадров, устаревшими строительными нормами и правилами, да и предвзятым отношением потребителя, который по-прежнему предпочитает каменные дома, по мнению Ардеева, и есть причина слабого пока что развития деревянного домостроения в России. Хотя именно такое домостроение традиционно для нашей страны.

Миф третий: деревянный дом пожароопасен

Как мы уже говорили, современные технологии пришли на рынок деревянного домостроения лет 10 назад (впрочем, подмосковный загородный рынок как таковой начал формироваться, прямо скажем, немногим раньше). До этого в основном использовалась старая технология «строганины», которая с эстетической точки зрения делала деревянный дом непохожим на дом для постоянной жизни. Технологии обработки древесины также оставляли желать лучшего, отсюда и устойчивое убеждение в том, что древесина подвержена скорому гниению и очень пожароопасна. Сейчас это не так, если вы покупаете дом в организованном поселке (по статистике Владимира Яхонтова, заместителя генерального директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», сейчас уже более чем в 20 случаях из 10 застройщики делают выбор в пользу деревянного домостроения) и если соблюдаете инструкцию по эксплуатации (деревянный дом эксплуатируется по-разному в разное время года) дома, полученную от подрядной организации.


Миф четвертый: деревянный дом – дом эконом-класса

Даже если речь идет о даче – это не всегда эконом-класс. Вспомним хотя бы дальние дачи – формат, который не привязан пока что ни к какому классу и представлен как дешевыми, так и вполне себе элитными вариантами. Дома для постоянного проживания тем более не всегда эконом-класс: «Максимальную стоимость деревянного дома определить невозможно. Это зависит от его площади, отделки и других пожеланий покупателя. Цена деревянного дома может достигать $2 тыс. за кв. м», – говорит президент группы компаний «Парк Групп», управляющий сетевым проектом «Витро» Олег Маринин.

Впрочем, потолок на сегодня для деревянного дома – бизнес-класс, в случае если совпадут такие факторы, как удачное архитектурное решение, хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура.

Миф пятый: cрок службы деревянного дома меньше, чем каменного

Понятно, что долговечность деревянного дома напрямую зависит от качества материала и технологий строительства, что, в общем, можно сказать о долговечности любого строения. Что до максимума, то, как говорит Максим Сухарьков, деревянные дома, построенные с соблюдением всех технологий и при правильной эксплуатации, могут простоять до 200 лет. Примерно таков же срок службы и кирпичного дома.
Собственник. Журнал

Сделки с недвижимостью: что нужно знать о налогах

[26.01.2009 г.]

Большинство сделок с недвижимостью предполагает обязательную уплату сторонами налогов. Но далеко не все граждане знают, когда нужно платить, сколько и за что. Между тем уклонение от налогов – вольное или невольное – может привести к начислению штрафов и порой ставит сделку под угрозу срыва. Обязательства по уплате налогов у сторон по сделке наступает после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Когда продавец платит
Собственник, продающий недвижимость, платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 13%. «Сумма для расчета налога - налоговая база - определяется исходя из доходов за минусом сумм имущественных налоговых вычетов (возвращения НДФЛ при покупке жилья), - говорит специалист отдела по работе с физическими лицами УФНС по Санкт-Петербургу Андрей Иванов. То есть, если доход от продажи квартиры составляет 1 млн руб., а вычет – 200 тыс. руб., то налоговая база будет равна 800 тыс. руб. С нее и придется платить налог.

С покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придется платить налог на имущество. Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог. Для недвижимости стоимостью выше 500 тыс. руб. (то есть почти всех квартир в Петербурге) ставка составит 0,3-2%. Кстати, при владении недвижимостью в России иностранцы тоже обязаны уплачивать налог на имущество. Ставки данного налога одинаковы для всех, как для резидентов, так и для нерезидентов, имеющих собственность на территории России. Если иностранец продает недвижимость в пределах нашей страны, то со своего дохода он должен заплатить целых 30% подоходного налога.

Искусство вычитать
Налогоплательщик - как продавец, так и покупатель - имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть возврат части НДФЛ при строительстве, покупке или продаже недвижимого имущества. Покупатели могут получить вычет и на ту сумму, которую выплачивают в качестве процентов по кредитам, выданным на покупку жилья.

Размер вычета не превышает 1 млн руб. в том случае, если владелец продает имущество, находившееся в его собственности менее трех лет. При продаже недвижимости, которой гражданин владел три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в полном объеме. Другими словами, в этом случае продавец недвижимости не будет платить никаких налогов на доходы физических лиц. Равно как и продавец, которому отчуждаемая недвижимость принадлежала на праве собственности менее трех лет, но цена сделки (стоимость продаваемой недвижимости) не превышает 1 млн руб.

«Даже если сделка отвечает перечисленным выше условиям в части освобождения от уплаты налогов, это не означает, что налоговый орган должен предоставлять вычеты автоматически», - объясняет советник генерального директора по правовым вопросам «Балтийской ипотечной корпорации», адвокат Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко.

«Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства или регистрации. Декларация подается после окончания налогового периода. Таким образом, если сделка с недвижимостью была совершена в 2007 г., декларация и указанное заявление должны быть представлены в налоговую инспекцию до 30 апреля 2008 г.», - говорит член правления ООО «Городской ипотечный банк» Игорь Жигунов.

Вместо использования своего права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов. Например, если гражданин продает квартиру, приобретенную им в собственность по договору долевого участия и принадлежащую ему менее трех лет, то, по словам Натальи Савенко, у него есть выбор. Он может либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн руб. Либо, если на новое строительство гражданином потрачена сумма более 1 млн руб., - из цены квартиры вычесть налоговую базу для исчисления 13% налога на доходы. «В данном случае необходимо четко понять экономическую выгоду, исходя из имеющихся документов», - добавляет Наталья Савенко.

При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, величина имущественного налогового вычета распределяется между всеми совладельцами пропорционально их доле. В качестве примера можно привести продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности семьи из пяти человек. Допустим, стоимость квартиры - 2,5 млн руб., доли каждого собственника равны. Квартира была ранее передана в собственность продавцов в результате приватизации.

Период владения объектом составляет 2 года. В данном случае предельный размер налогового вычета, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет 200 тысяч руб. (1 млн налогового вычета делим на пять). Доход, полученный каждым из продавцов квартиры, составит 500 тыс. руб. Соответственно, налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, определяется по налоговым декларациям каждого продавца в сумме 300 тыс. руб. (500 тыс. минус 200 тыс. руб.).

За подарок и наследство
При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Так, налог не платят супруги, родители или дети дарителя, его братья, сестры, дедушки и бабушки. Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он платит налог на доход от приобретения этой недвижимости (по ставке 13%). Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, также уплачивает налог на доход 13% от стоимости полученного в дар имущества.

Надо иметь в виду, что налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (нормативной) стоимости полученного в дар имущества. Кроме того, у одаряемого появляется обязанность представить налоговую декларацию за тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.

Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. «Наследник обязан заплатить налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года. Если свидетельство выдается начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается», - предупреждает Наталья Савенко. Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц – 13% без применения каких-либо вычетов. Иностранцы, опять же, при получения дохода в результате дарения и мены, платят налог по повышенной ставке - 30%.

Издержки уступительности
Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения. Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома. При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору. При этом продавец платит налог в размере 13% со своего дохода, то есть разницы между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования.

Покупателю также придется платить налоги - с имущества, полученного по договору о переуступке права требования. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его - не имеет такого права.


Бюллетень недвижимости

Из жилого – в нежилое, и наоборот

[26.01.2009 г.]

Вы хотели бы завести свое дело, но для этого требуется помещение. Офисы, предлагаемые на рынке коммерческой недвижимости, многим не по карману. Более распространенный и дешевый вариант – использовать под офис квартиру (свою либо чужую) в жилом доме. Логичнее и удобнее всего – на первом этаже.
Физические лица и физические силы
Годную под «контору» жилплощадь понадобится перевести в нежилой фонд.

До недавнего времени процедура перевода была достаточно сложной и трудоемкой, сбор увесистого пакета документов и согласований мог растянуться на долгие месяцы. Это отнимало не только массу времени, физических сил, нервов, но и требовало больших денежных затрат, сопоставимых с рыночной стоимостью самого жилого помещения (а подчас и превышающих ее).

В середине мая нынешнего года правительство Москвы определило новый порядок перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности. По замыслу отцов города новый регламент должен облегчить процедуру согласований и хождения по инстанциям. Функции уполномоченного органа по подготовке разрешительных документов на «перевод» в режиме «одного окна» возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Годную под «контору» жилплощадь понадобится перевести в нежилой фонд.

До недавнего времени процедура перевода была достаточно сложной и трудоемкой, сбор увесистого пакета документов и согласований мог растянуться на долгие месяцы. Это отнимало не только массу времени, физических сил, нервов, но и требовало больших денежных затрат, сопоставимых с рыночной стоимостью самого жилого помещения (а подчас и превышающих ее).

В середине мая нынешнего года правительство Москвы определило новый порядок перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности. По замыслу отцов города новый регламент должен облегчить процедуру согласований и хождения по инстанциям. Функции уполномоченного органа по подготовке разрешительных документов на «перевод» в режиме «одного окна» возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

НА ЗАМЕТКУ
В случае причиняемых им неудобств собственники в многоквартирном жилом доме могут в судебном порядке (на основании статьи 11 Жилищного кодекса и статьи 304 – Гражданского) требовать, чтобы нарушения их прав были устранены. Например, можно подать иск о запрете использовать общий вход в жилой дом для осуществления деятельности организаций или индивидуальных предпринимателей. И обязать собственника квартиры, переведенной в нежилой фонд, оборудовать отдельный вход в принадлежащую ему «контору».

Только не там, где живешь
Переводу жилья в «нежилье» (и обратно) посвящен специальный раздел Жилищного кодекса РФ. В нем детально разбирается, что можно, а чего нельзя, вплоть до перечня документов, которые необходимо представить.

В статье 22 сказано: перевод жилого помещения в нежилое и нежилого – в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях:

– если такая квартира расположена на первом этаже дома;

– выше первого этажа, но при условии, что непосредственно под квартирой располагаются нежилые помещения.

Перевод не допускается:

– если доступ к нежилому помещению невозможен без использования других помещений или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. То есть «переведенная» квартира должна иметь отдельный изолированный вход с улицы (обычно – из одного оконного проема);

– если переводимое помещение является частью жилой квартиры либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть если человек живет в этой квартире, то он не может перевести ее в нежилой фонд, теряя место регистрации. Сначала жилец должен «выписаться» из квартиры и зарегистрироваться в другом помещении, а потом уже переводить его в другой статус;

– если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть в квартире никто не должен быть зарегистрирован.

Необходимо также, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, сноса, не был признан аварийным.

Старт и финиш

Шаг первый
Для того чтобы запустить процедуру перевода, заявитель – физическое или юридическое лицо, либо ПБОЮЛ (предприниматель без образования юридического лица) – обращается в службу «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, представляя следующие документы:

– заявление установленного образца;

– правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);

– план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, – технический паспорт);

– поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;

– подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Имейте в виду, что это исчерпывающий перечень документов. Представить их может лишь собственник помещения или уполномоченное им лицо.

После проверки правильности представленного комплекта документов принятое заявление регистрируется в электронном журнале сотрудником службы «одного окна». И заявителю выдается на руки заверенная подписью сотрудника службы «одного окна» выписка, типовая форма которой утверждена постановлением московского правительства.

В течение трех рабочих дней копии пакета документов и соответствующие запросы уйдут из службы «одного окна» в нужном направлении и в нужные места. В установленные сроки представленные документы будут рассмотрены, по ним подготовят соответствующие заключения, которые снова перешлют в «одно окно» департамента.

Шаг второй
Собрав необходимый пакет бумаг, служба «одного окна» направляет их в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Эта комиссия решает – менять или не менять функциональное назначение помещения.

Решение утверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда. И вместе с выпиской из протокола Городской МВК передается заявителю или его доверенному лицу. Заметим, все это осуществляется на безвозмездной основе, то есть бесплатно.

ГУП «МосгорБТИ» вносит соответствующие поправки в учетно-техническую документацию на изменившее свой статус помещение. А в случае, если требуется его большая переделка, составляется акт о завершенном переустройстве или перепланировке. Копия распоряжения направляется также в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Где об этом сказано
1. Жилищный кодекс РФ, статьи 22–24.

2. Постановление правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 382-ПП «Об утверждении Регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение».

Сколько стоит новый статус
На основании выписки из решения Комиссии МВК МосгорБТИ производит расчет разницы стоимости помещений. В случае, когда стоимость нежилого помещения (дома) превышает стоимость жилого (а так на самом деле чаще всего и происходит), с собственников переводимых помещений (домов) взимается плата, равная разнице в их стоимости. Размер платы определяется на основании действующих в Москве методик оценки жилых и нежилых помещений (домов).

Эти расчеты утверждает Городская межведомственная комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она выносит решение об оплате этой суммы, а может назначить и независимую экспертную оценку.

Городское БТИ, рассчитывая эту цифру, учитывает более 25 параметров – тут и состояние дома, и возможность коммерческого использования прилегающей территории, и многое другое. А также назначение помещения – офис (цена будет максимальной) или дом престарелых (минимальной).

В среднем по Москве полная стоимость перевода в нежилой фонд составляет $150–200 за один кв. метр общей площади квартиры.

В зависимости от технических характеристик здания и его местоположения стоимость может увеличиваться либо уменьшаться. Параметры, влияющие на удорожание: близость дома от станции метро в радиусе 200 метров; чем дом новее, тем дороже стоимость перевода (для примера, в доме-новостройке стоимость перевода может достигать $600 за кв. метр общей площади).

По оценкам специалистов, стоимость жилья после перевода в нежилой фонд повышается до 40 процентов. Вложения в перевод жилого помещения в нежилое окупаются в среднем за четыре года. Стоимость изменения статуса помещения варьируется от $1550 до $4000.

Не зарастет народная тропа
В процессе перевода помещений в нежилой фонд придется несколько раз обращаться в Федеральную регистрационную службу и Бюро технической инвентаризации.

Дело в том, что первый раз это необходимо делать, когда квартира юридически меняет правовой статус – из жилого помещения становится нежилым (понадобится получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение).

Второй раз – когда в помещении будет построен отдельный вход и проведена перепланировка, чтобы внести в свидетельство перемены, связанные с изменением площади помещения. Перед обращением в Федеральную регистрационную службу каждый раз необходимо иметь готовый пакет документов из БТИ.

45 рабочих дней

На принятие решения о переводе или об отказе в переводе отведен строго ограниченный срок: 45 рабочих дней со дня представления заявителем необходимых документов. Полтора месяца он может заниматься своими делами, тем временем бумаги пойдут по инстанциям. Еще совсем недавно человеку, затеявшему операцию по переводу жилого помещения в коммерческое, нужно было самому побегать по кабинетам (СЭС, пожарные, архитектура и т.д.). Теперь бумаги передвигаются без его участия.

И станет окно дверью...
Если вы решили сделать из оконного проема отдельный вход, необходимо подготовить проект входной группы и техническое заключение на нее. Будьте готовы к тому, что может потребоваться разрешение на проведение работ архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры. Но это – только в том случае, если квартира находится в доме, который или относится к памятникам архитектуры, или находится в первой линии домов, или расположен в районе исторической застройки.

Имейте в виду
Если переводимые помещения относятся к собственности города, то порядок действий несколько иной. Сначала предварительное решение по переводу жилья в «нежилье» принимает межведомственная комиссия округа. Решение утверждается распоряжением префекта и уже потом направляется в Городскую МВК.


"Квартирный ряд"

Когда несовершеннолетние право имеют

[26.01.2009 г.]

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются одними из самых сложных. Порядок проведения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, оформленный договор может быть признан недействительным.

Чтобы совершить ту или иную сделку с квартирой (даже обмен), сособственником которой является несовершеннолетний, необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. Такое разрешение сегодня не требуется, если ребенок только лишь зарегистрирован в квартире и не является ее собственником (раньше закон защищал и эту категорию малолетних).

Под крылом муниципалов
В настоящее время органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. В Петербурге это муниципальные образования (МО) или окружные (обращаться следует в орган по месту регистрации ребенка, даже если отчуждаемая недвижимость находится в другом месте).

Вначале уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. В итоге глава МО подписывает распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий совершение сделки возможно. Практически все сделки с участием несовершеннолетних являются альтернативными. То есть взамен продаваемого жилья необходимо купить другое, причем жилищные условия ребенка не должны ухудшиться.

Внимание – дети
Разрешение попечителей понадобиться и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент приватизации квартиры, но не был включен в число собственников. В таком случае органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители накануне оформления муниципальной квартиры в собственность прописывают свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. В большинстве случаев ответственность за сохранение прав детей несут их родители. Права ребенка может представлять опекун – это необходимо в случаях, когда родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы, а также когда местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства проверяет, в каких условиях живет ребенок. После этого официально устанавливается факт отсутствия попечения родителей.

«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на отказ несовершеннолетнего от своих имущественных прав», – объясняет юрист отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости Надежда Малайчук. Например, в случае отказа несовершеннолетнего от покупки тех или иных долей в объекте недвижимости.

Прежде чем идти в органы опеки и попечительства, необходимо подготовить объемный пакет документов, который включает в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, копии – на приобретаемую, если имеет место обменный вариант. Необходимо также представить справку БТИ, выписку из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, то еще и выписку из домовой книги того места, где он «прописан». Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

Неполное право
Если о ребенке и его правах не могут позаботиться родители, в возрасте до 14 лет ему может быть назначен личный опекун (до этого возраста дети считаются недееспособными). У детей старше 14 лет персональных опекунов нет – воспитание и соблюдение прав несовершеннолетних курируют органы опеки.

Если ребенок попадает в детдом, то его государственным опекуном становится руководитель данного учреждения. Какие бы то ни было сделки с жилой площадью в таких случаях запрещены. Детдомовский опекун не вправе без коллегиального разрешения органа опеки и попечительства совершать и давать согласие на совершение сделок по отчуждению (в том числе – по обмену или дарению) имущества подопечного.

Дети, не достигшие 14 лет, сами заключать сделки с недвижимостью не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет такое право имеют, но только с письменного согласия своих, опять же, законных представителей.

Важно помнить, что каждому малолетнему участнику сделки, достигшему 14-летнего возраста, необходимо получить паспорт, так как свидетельство о рождении уже не является документом, удостоверяющим личность. Паспорт не всегда можно получить в считанные дни, так что об этом стоит позаботиться заблаговременно. Опоздание грозит отменой сделки, и тогда всю кропотливую работу приходится начинать заново.

«При совершении сделки с участием несовершеннолетнего ребенка все ходы нужно просчитывать заранее. Например, не стоит вносить задаток за квартиру, если ее не одобрили органы опеки», – советует юрист городского Центра экспертиз Антон Максимов. Ведь если жилая площадь в новой квартире, где должен будет жить несовершеннолетний, окажется меньше прежней, сделка не состоится.

Формальная защита
Зачастую процесс получения «опекунского» разрешения становится главным и самым сложным этапом сделки. По мнению экспертов рынка недвижимости, существующая в России система не защищает несовершеннолетних детей от недобросовестных родителей. Дело в том, что когда дети выступают собственниками недвижимости, для ее продажи справка органов опеки и попечительства нужна. А вот если несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, никакого разрешения не требуется. По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, институт «прописки» в России малоэффективен. «Половина населения страны не живет по месту регистрации. Сегодня считается нормальным, когда адрес «прописки» один, а фактическое проживание – по другому», – говорит г-н Сандалов.

Покупателям жилья всегда следует уточнять, не является ли собственником продаваемой ему квартиры несовершеннолетний. Если сделка совершена без визы органов опеки, она может быть признана недействительной – суд не допустит, чтобы ребенок потерял собственность.

Если дети просто зарегистрированы в продаваемой квартире, покупатель может настоять на том, чтобы продавец написал у нотариуса обязательство: перерегистрировать детей по новому адресу пребывания родителей, обеспечив их нормальными условиями проживания. Это нотариальное действие является, по сути, односторонней сделкой, влекущей за собой определенные правовые последствия. Только так можно рассчитывать, что дети не «потеряются» и в дальнейшем не станут проблемой для нового собственника жилплощади.

Ипотека под опекой
Неожиданные сложности могут возникнуть у заемщиков-родителей при получении ипотечного кредита. В этом случае также необходимо оформить согласие органов опеки и попечительства. Как показывает практика, получить такие разрешения зачастую бывает очень непросто. Позиция органов опеки и попечительства неоднозначна: одни реально оценивают действующее ипотечное законодательство и все риски, связанные с обременением квартиры при ипотеке. Другие считают, что ипотека с участием несовершеннолетних – это немыслимый риск. «Органы опеки, придерживающиеся такой позиции, явно не учитывают того, что для основной массы людей ипотека – единственный способ улучшить жилищные условия семьи и, соответственно, детей», – считает советник генерального директора по юридическим вопросам ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», адвокат, член Санкт-Петербургской городской коллегии адвокатов Наталья Савенко. По ее словам, отказ в документах, разрешающих ипотечную сделку с участием несовершеннолетнего, почти всегда юридически не аргументирован.

Родителям, решившим взять ипотечный кредит, можно порекомендовать принимать самое активное участие на стадии получения разрешения органов опеки и попечительства. «Для этого необходимо представить им как можно более полный пакет документов по ипотечной сделке. Кроме того, нужно постараться попасть если и не на саму комиссию органа опеки, то, по крайней мере, – на прием к начальнику данной структуры», – советует Наталья Савенко.

Тем не менее орган опеки все-таки может оказать противодействие потенциальному заемщику. Обычно такая позиция объясняется тем, что если родитель вдруг окажется не в состоянии выполнять условия кредитного договора, ребенок может оказаться на улице. Тогда заемщику стоит предложить органу опеки взять с родителя дополнительные письменные гарантии, в которых он обязуется в случае собственной неплатежеспособности и продажи заложенной квартиры с торгов, приобрести на имя своего несовершеннолетнего ребенка хотя бы комнату в коммунальной квартире на оставшиеся от продажи залога средства.

«Нарушения законодательства при выдаче справок органами опеки и попечительства – большая редкость. Но поскольку в каждом муниципальном образовании свои правила, а официально срок выдачи справки не определен, этот процесс может затянуться», – продолжает Леонид Сандалов. Совет в этом случае один: обращаться за помощью в крупные риэлторские компании, потому что самостоятельно разобраться в ситуации бывает очень трудно. Кроме того, в агентствах недвижимости работают опытные специалисты, которые знают, как найти общий язык с органами опеки.

Документы, которые необходимо представить в органы опеки и попечительства:

заявление обоих родителей;
согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
выписка из лицевого счета и домовой книги;
копия свидетельства о регистрации права собственности;
копия договора о безвозмездной передаче жилья в собственность (или купли-продажи);
копия справки из ФГУП «Ростехинвентаризация» (о техническом состоянии жилого помещения);
копия свидетельства о рождении ребенка;
копия свидетельства о расторжении брака (если родители в разводе);
копия свидетельства о смерти (если один из родителей умер);
пакет документов на приобретаемую жилплощадь.

Каталог и описания типовых серий жилых домов

[26.01.2009 г.]

Сталинские дома
В привычном сегодняшнем представлении сталинский дом - это массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких строений часто использовались гранитные плиты (как цельные, так и из гранитной крошки). Особо приметные ансамбли украшали остроконечными башенками, наподобие кремлевских. Дома, которые мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в нашей стране в конце 1930-х годов.
После революции строительство домов в городе велось по разработанным типовым проектам. В домах постройки до 30-х годов часто отсутствовали удобства (не было ванн), сами дома были барачного типа, кирпичные.
В довоенное время, в основном в южных районах, были построены элитные сталинские дома. Как правило, довоенные сталинские дома оштукатуренные, хорошей планировки, с холлами и квартирами большой площади, с большой кухней и ванной, прочными перекрытиями.
Послевоенные сталинки (50-е годы) - кирпичные, или облицованные. По сравнению с довоенными квартиры имеют меньшую площадь, в том числе кухни - 7-8,5 м.
Все сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более. В большинстве - колонки.
Комнаты - раздельные.



Общая площадь:
1 комн. - 32-50 кв. м
2 комн. - 44-65 кв. м
3 комн. - 59-80 кв. м
4 комн. - 80-100 кв. м

Кухня - от 6 до 12 кв. м.
Санузел - раздельный или совмещенный.
Материал стен - кирпич.
Высота потолка - 350 см.
В 50-е стали появляться и дома, сегодня называемые "дома сталинского периода": несмотря на схожую дату строительства, планировка этих домов хуже. Поэтому, если речь идет о доме периода постройки 50-х годов, немалую роль будет играть его местоположение: Московский район лучше, чем Кировский, а Кировский, в свою очередь, лучше Невского.
Также в 50-е стали появляться экспериментальные дома, так называемые "панельные сталинские": потолки высотой 3 м, квартиры большой площади. Это, например, 20 домов на улице Седова и 4-6 на проспекте Елизарова.


Кирпичные дома
Девятиэтажные дома серии 1-528КП-41 - самый распространенный тип кирпичного дома второй половины 1960-х годов. Их проектировали с учетом норм, определенных в 1963 году.
Лестничная площадка в таком доме - коридорного типа, что позволяет соседям выделить общий "тамбур" на две-три квартиры. Планировочные решения здесь более разнообразны, нежели в панельных домах того же периода. Благодаря лучшему качеству строительства, они стареют не столь быстро, нежели их панельные аналоги.



Следующий проект из 528 серии - 1-528КП-80, одноподъездный точечный 14-этажный дом. В таком доме два лифта с раздвижными дверями (один из них - грузовой) и "черная" лестница, сообщающаяся с общей площадкой переходом через лоджию.
Характерный атрибут 14-этажных домов 528 серии - лоджии на два окна практически во всех квартирах, в том числе и в однокомнатных.
Историю 528 серии завершает вполне современный проект 1-528КП-82: 16-этажный дом "аэродинамической" формы с большими кладовками, просторными лоджиями (в многокомнатных квартирах их даже по две) а также окнами, обеспечивающими два фронта освещения.


Панельные дома
Новая 137 серия, а также 121 Г и 504Д серии входят в категорию хороших "панелей".
Основное свойство, по которому можно их опознать, - кухня от 9 кв. м и большая общая площадь квартиры (например, трехкомнатная квартира в таких домах - 70 кв. м). В серию средних "панелей" попадают панельные дома старой 137, 600.11 и 606 серий. Они немного меньше по площади: трехкомнатная квартира - 63-69 кв. м. Соответственно, меньше и площадь подсобных помещений, кухня - 8-9 м.
Одна только 137-я серия (раньше известная, как самая престижная в панельном домостроении) представлена сегодня на рынке по меньшей мере в четырех вариантах. Наиболее дешевые панельные дома - это так называемые "корабли" и старая 504 серия. Чем они "провинились" "Корабль" - это дом с небольшой кухней (6,3 кв. м) и без возможности разводить цветы: в таком доме нет подоконников, а окна очень высоко расположены. Кроме того, в части помещений они уже обычных чуть ли не в 2 раза.

Но "народное жилье" ни в коем случае не означает "плохое жилье". Ушли в прошлое тесные кухни, промерзающие стены, щели между стыками - все то, за что так не любят панельные дома. В новых проектах жилых домов применяются трехслойные ограждающие панели, для заделки стыков - силиконовый герметик. Площадь кухонь увеличена до 12-14 кв. м, растут размеры комнат, высота потолков. В панели может быть предусмотрена арка или дверной проем (600.11 С).
В улучшенной серии 600.11 - квартиры от 39 до 85 кв. м, с большими кухнями, просторными холлами, кладовыми помещениями, а тройное остекление решает задачи тепло- и звуко изоляции. Новая технология производства трехслойных стеновых панелей отвечает требованиям СНиП по энергосбережению и комфортности. Увеличение толщины утепляющего слоя наружных стен со 100 до 200 мм экономит до 40% теплоэнергии, повышает морозостойкость и изоляцию. Только в домах по такой же технологии выполнен плиты межэтажных перекрытий, состоящие из верхнего и нижнего слоя армированного тяжелого бетона (50 и 70 мм) и слоя пенополистирола толщиной 100 мм. Потолки здесь - 3 м. В типовых квартирах домов серии 1.090.1-1 предусмотрены гостиные 23-27 кв. м, кухни 12-16 кв. м с выходом на лоджию, холл от 9 кв. м. Почти в каждой квартире запланирована хозяйственная кладовая.


Хрущевки
1960-е начались под девизом "каждой семье маленькое, но свое". Спальни уменьшились до 6-9 кв. м, кухни до 6, а потолки до 2,5.Так как эра массового строительства началась при Никите Сергеевиче, народ благодарно окрестил дома "хрущевками".
Первоначально хрущевки были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение, при котором попутно совместили ванную с туалетом.
Итак, хрущевки - пятиэтажные здания, построенные в период правления Н. Хрущева. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Несущие конструкции - внешние. Квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни. Однако, у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, "хрущевки", как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Встречаются и кирпичные "хрущевки" улучшенного проекта, построенные для ЖСК.


Основная претензия к "хрущевкам", помимо малых площадей и совмещенного санузла, - плохое удержание тепла (зимой холодно, летом жарко) и отсутствие лифта. Зато при обмене за счет "хрущевок" можно увеличить если не площадь, то, по крайней мере, число комнат.
Каждая четвертая питерская хрущевка - это дом серии 1-507. Они качественнее других панельных хрущевок, но проигрывают домам того же периода с кирпичными наружными стенами. Они строились в период с 1956 по 1972 годы, поэтому продавцы квартир в поздних "хрущевках" часто именуют их ранними пятиэтажными "брежневками". В таких квартирах и кухни побольше - до 7 кв. м, и межэтажные перекрытия с пустотными настилами - добротнее, и панели наружных стен более качественные. Ранние модификации этой серии имеют странные комнатки по 3,5-4 кв. м, в поздних заметно улучшена планировка.
Несмотря на разнообразие планировок в домах серии 1-507, общие признаки у них есть. Практически во всех модификациях этой серии - раздельные санузлы (исключение - однокомнатные квартиры в самых первых постройках). В трехкомнатных квартирах непременно присутствуют смежные комнаты.

Общая площадь:
1 комн. - 30-43 кв. м
2 комн. - 41-46 кв. м
3 комн. - 54-62 кв. м
4 комн. - 62-72 кв. м

Имеется несколько серий "хрущевок" - это и панельные дома серий 1-507, ГИ, 1-335, ОД и кирпичные постройки серий 1-528 и 1-527.
Наиболее качественными являются дома с наружными стенами из кирпича (серия 1-528). В них качественный паркет, филенчатые двери и хорошо подогнанные оконные рамы. Но хотя здесь более высокие потолки (2,7 м) площади и планировки выдают их происхождение.
Серия 1-335 - это облегченные пятиэтажки с утепленными прослойкой минваты наружными стенами. В отличие от предыдущей серии, санузлы во всех квартирах - смежные, звукоизоляция оставляет желать лучшего, большие теплопотери, а межкомнатные перегородки толщиной в несколько сантиметров.
Наиболее распространенная модификация серии 1-507.


Брежневские дома
На смену пятиэтажкам пришли 9-этажные дома серий 1-602 и 1-606, в обиходе именуемые "брежневками". В них появились лифты и мусоропроводы, по сравнению с "хрущевками" улучшена звукоизоляция. Недостатком 1-602 серии можно назвать отсутствие кладовок в маленьких квартирах и неудобные кухни, находящиеся между наружной стеной и монолитным санузлом.
Из ранних панельных "брежневок" самыми удобными считаются дома 1-606 серии, где все межквартирные стены являются несущими, что обеспечивает хорошую звукоизоляцию, также в квартирах хороший паркет, гидроизоляция в санузлах и широкие подоконники, при желании есть возможность отделить на лестничной площадке часть коридора общей дверью.
В принципе, это улучшенные хрущевки. Разница в том, что в этих домах и площадь комнат больше и кухни бывают даже 7 метров. Также как и хрущевки, они выигрывают за счет своего местоположения.


Кирпичный дом, повышенного уровня комфортности по индивидуальному проекту
С середины 1980-х и до сегодняшнего дня все большее предпочтение отдается кирпичным домам индивидуальных проектов. Причем индивидуальность может быть самая разная - от экспериментальных проектов пятиэтажек, очень похожих на "хрущевки", до двухуровневых квартир огромной площади. Все дело в финансовых возможностях строителей и покупателей.
Преимущество кирпичных домов - они значительно теплее панельных. Правда, и платить за это приходится дороже. Немалую роль, о какой бы из вышеперечисленных квартир ни шла речь, играет местоположение: в некоторых районах каких-то серий просто нет, в других общая обстановка и окружающая среда плохо влияют на стоимость.



Квартиры улучшенной планировки, высота потолка 3м, квартиры разделены на спальную и гостевую зону, два санузла.
Возможны перепланировки: например, кухня может быть соединена с гостиной, комната с комнатой. Возможно объединение нескольких одноуровневух квартир в двухуровневую.
Для увеличения звуко- и теплоизоляции в квартирах устанавливаются окна с тройными стеклопакетами в деревянной раме, усилена звукоизоляция внутриквартирных помещений, стены между квартирами кирпичные.
Лестничные пролеты и площадки расширены,на каждой площадке от 3 до 5 квартир.


Монолит, Кирпич-монолит
При возведении монолитных домов применяется совершенно иной способ строительства - каркасный. Их начали строить по индивидуальным проектам, и оценивались "монолиты" очень высоко.
В квартирах, что располагаются в домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. Такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии строительства, но и с помощью последних технических достижений: возможны центральное кондиционирование, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов. Жилье среднего класса (повышенной комфортности) строится без дополнительных дорогостоящих удобств и на первый взгляд отличается от квартиры в панельной многоэтажке только более удачной планировкой жилища. Но в монолитном доме возможна практически любая перепланировка, еще на стадии строительства можно предложить инвестору собственный проект планировки. Технология строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным достоинством. Основа технологии монолитного литья - арматура и опалубка. Применяя их, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Сейсмически устойчивая конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бетона, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию.



По словам специалистов МНИИТЭПа, самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов. Более дешевая технология, когда из бетона отливаются внутренние стены, а внешние выкладываются из кирпича. На первый взгляд создается впечатление, что это кирпичный дом, но на самом деле конструкция уступает первому дому, по экологии в том числе. По словам знатоков, кирпича там гораздо меньше, чем в первом (внешне монолитном) доме. Самые дешевые, а значит, и самые доступные монолитные дома, где внешние стены формируются из бетонных панелей. Иногда, чтобы сэкономить и предложить покупателям более доступное жилье, для формирования внутренних стен используется гипсокартон. Но жить в помещении с практически абсолютной акустикой мало кого прельщает, поэтому покупатели вынуждены самостоятельно возводить кирпичные стены.


Таунхаус
Таунхаус - городской дом. Это может быть двухэтажный дом общей площадью 120 кв. м с оборудованной кухней, столовой, гостиной, на втором этаже - две спальни со встроенными шкафами и ванной. Ворота управляются дистанционно, отопление и кондиционирование осуществляется одной установкой. Такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу.
Каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом - дворик размером 2-4 кв. м, с другой стороны - участок земли 2,5-5 кв. м. Помимо личной земли существует общественная территория, на которой расположены бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8-10 семей.



В США такие дома занимают немного земли и следовательно относительно недорогие, т.к. значительная доля в стоимости жилья занимает стоимость земли (в среднем 35%).
В России существуют примеры удачного строительства аналогичных по концепции жилых кварталов, правда, именуемых поселками. Объясняется это тем, что такой вид городской застройки не является традиционным (если точнее - давно забытым), требует от потенциальных покупателей нестандартного мышления и доходов, значительно превышающих средний уровень. Все это придает особый статус проживающим в таких домах гражданам, который и нашел свое отражение в использовании термина "поселок" при рассказах о таких домах.

Слово "таунхаус" ("townhouse", англ. - "городской дом") звучит для нас пока непривычно, но и вся терминология малоэтажного строительства окончательно еще не сформулирована из-за новизны этого явления в российских условиях. Хотя в Европе и США, начиная с 60-х годов, наблюдается постоянный рост спроса на подобного рода городское жилье.

Во-первых, привлекает многофункциональная эстетика подобного жилья. Обычная квартира в многоэтажном доме представляет собой линейное решение планировки помещений, которое часто приводит к бытовым неудобствам (например, после вечеринки приходится убирать всю квартиру, так как гости имеют склонность разбредаться по всем комнатам). Архитектура же таунхауса предлагает расположение на двух уровнях, условно делимых на "нежилой" (гостиная, холл, кухня) и "домашний" (спальни, детская и т.д.). Третья зона -полуподвальная - может включать в себя гараж, мини-мастерскую. Еще одно преимущество - в небольшом земельном участке (до трех соток), к которому есть собственный выход из дома, даже если таунхаус четырехэтажный имеет две квартиры, одна над другой. При этом в таком доме легко надстроить мансарду.

Во-вторых, эффективной экономией является принцип сблокировки зданий, когда одна стена - общая. Компактная и удобная группировка домов создает небольшие комплексы, включающие от четырех до тридцати жилищных единиц.

Как продать квартиру, самому или через агентство?

[26.01.2009 г.]

Этапы продажи квартиры:
А)Продает риэлтор:
Б)Продает собственник:

Реклама
А)Во все газеты он дает ежедневно объявления по всем квартирам, которые продает + межагентские базы данных + база покупателей + договоренности с основными интернет-порталами.
Б)Газета "Из рук в руки", "Недвижимость ", "Справочник по недвижимости", доски объявлений в интернете.

Продажа
А)Риэлтор, за годы, продал тысячи квартир, столкнулся с самыми разными людьми, он умеет продавать и торговаться.
Б)У собственника это первая - вторая - третья сделка, а с покупателями приходят на просмотры грамотные риэлторы...

Аванс:
А)Четко представляет себе всю схему сделки, до мельчайших подробностей. Наизусть знает авансовые договора и условия, которые в них надо прописать, для защиты интересов продавца.
Б)На авансе, видит перед собой многостраничный договор, с огромным перечнем условий и ласково улыбающегося ему, риэлтора покупателя.

Сбор документов
А)Давно отвык стоять в очередях и ругаться с чиновниками. Обычно, собирает все справки и документы для сделки за 1-3 дня, в зависимости от ситуации с квартирой.
Б)Берет неоплачеваемый отпуск на работе, где то на недельку и проводит его в тесном и плотном общении с согражданами в очередях и нескончаемых тренировках , по умению сохранять спокойствие в общение с чиновниками.

Финансы
А)Знает все банки, их плюсы и минусы, банковские соглашения и условия доступа к ячейке. Четко знает, как прописать оптимальные для продавца условия.
Б)Опять море бумаг. А куда денется ключ от ячейки? А если сделка не состоится?

Сделка
А)Все договора готовил сам, знает их наизусть, заранее проговорил с представителем покупателя все условия, подготовил все дополнительные расписки, соглашения, гарантийные обязательства.
Б)А что это за соглашение? Какое юридическое освобождение? Что значит, чем могу гарантировать? И опять договора, расписки, обязательства, и все дает на подпись риэлтор покупателя и везде "обязуюсь", везде "гарантирую", везде "поставьте пожалуйста подпись вот здесь"... А что подписываю - непонятно.

© 1998-2009  Агентство недвижимости "Левобережное"